香港经济导报（海南自贸港频道）记者李崇育　李业滨　发自海南陵水

　　“生活是如此美好，大海令人无限向往。”五年前，33岁的吕小姐一次鼓起勇气全力以赴的投资，以近400万元购入了云帆济海一期27层的房产，旨在实现开门即见海的梦想，最终却因一幢即将兴建的大酒店，阻挡了她眺望诗意远方的视线。

     于是，在往后的岁月里，依法维权，成为她生活里的主旋律。原本应该努力奋斗工作的她，却要集中大量精力，和一期的700户业主们踏上无比心焦的维权之路。

      “心烦是从2024年2月5日，一则公示开始的。”近日，吕小姐向香港经济导报记者表示，买房时售楼人员告诉她小区前的酒店高度是33米，万万没有料到，现在公示称酒店要变更为89.96米。这意味着，她当初购买的海景房，如今要变成名副其实的"楼景房"，她说，那一刻，心都碎了。

云帆济海一期由海南雅居乐房地产开发有限公司开发

白纸黑字标注的"无高层建筑遮挡"

    据了解，云帆济海一期由海南雅居乐房地产开发有限公司开发，坐落在清水湾旁，曾有分销商以"大三亚区域唯一一线海景小户型"为噱头，向消费者推销该楼盘，开门即见海，在这一卖点的加持下，价格昂贵非凡。诸多外省业主，不惜下血本，把这当成一生最重要的投资。

      此前，有销售人员曾在介绍房子时明确地表示，云帆济海一期以南在后期将建有一家8层、高约33米的酒店，并出示了相关规划许可。因此，云帆济海一期楼盘从11层开始，作为不被酒店遮挡、可以直接观海的楼层，价格也会比11层以下的价格略高。

“最后的一线海景资源”   

       上述吕小姐所提及的公示，是指2024年2月5日，海南省陵水黎族自治县行政审批服务局发布了《海南清水湾B10-2区美高梅度假酒店项目建设工程规划许可证设计方案批前公示》。该《公示》显示，海南清水湾B10-2区不再建设此前的豪瑞阁酒店，而是变更为美高梅酒店。同时，建筑高度也由此前的33.3米变更为89.96米。

      这一消息一经发布，便在业主中炸开了锅，让直线距离仅120米的云帆济海一期700户业主陷入焦虑，因为这意味着他们的"一线海景房"将被完全遮挡。要知道，该小区业主购房均价在500万 - 800万元/套，部分顶层户型单价更是超过6万元/㎡，并且70%业主购房时签订的《景观承诺书》白纸黑字明确标注"无高层建筑遮挡"。

      业主们先后向海南雅居乐房地产开发有限公司、海南省陵水黎族自治县营商环境建设局（行政审批服务局）递交了公开信和异议书，反对本次建设工程规划。

       一份由陵水黎族自治县营商环境建设局于今年2月18日发出的《关于云帆济海小区一期业主信访事项处理意见书》显示，美高梅度假酒店建设高度符合对酒店用地要求的小于等于90米的限高，符合控制性详细规划要求。而海景房的宣传属于房地产商家市场行为，不属于法定排除其他地块办理规划变更的前提条件。

      这一说法，通俗上理解为，房地产商家一人，要背下全部的黑锅。即是商家害苦了700户业主们。

      业主们对这一说法并不满意，于2月22日就该《信访事项处理意见书》向陵水黎族自治县信访事项复查委员会办公室提交了复查申请书，其中表示，"美高梅酒店是在原豪瑞阁酒店的土地上申报的建设项目，这个项目在2014年已取得规划许可证，并已开工建设，目前已建到了三层框架，属于已实施了的规划。2023年修编的控规向公众公示的版本的第六条土地使用强度控制第二项（二）建筑高度控制项下有一条明确规定，即'现状已批已建用地建筑高度根据相关政府文件进行控制'。在该控规修编生效时，豪瑞格酒店属于‘现状已批在建项目’。因此，该项目应执行政府对该项目的已有批复，即规划许可证核定的建设高度33.3米"。

两次听证   未能平息纷争

       此后，当地有关部门为积极化解矛盾，组织各方历经两次听证会，仍未能平息纷争。

       2025年5月9日，记者向有关部门申请后，参加了当日的第二次听证会。会上，700户业主有70户作为代表与行政机关、开发商围绕程序合法性、商业开发和居住权益的平衡等关键问题，展开新一轮激烈交锋。

       在业主举证的材料中，有2014年《建设工程规划许可证》（建字第469034201409020号）清晰界定原酒店限高33.3米，其附图显示建筑高度与海岸线夹角≤25°，目的就是保障周边住宅观海视角；同时，2020年购房合同第15条附件《规划示意图》里，豪瑞阁酒店以"低层建筑群"图标呈现，与周边住宅间距用红线明确标识为80米。

      业主方代表律师吕琢在听证会上，出示2023年控规修编文件称："控规明确B10 - 2地块'建筑限高≤90m'是弹性上限，并非强制要求。原33.3米的方案已能满足'酒店用地'功能需求，并且容积率0.68、建筑密度22%都远低于上限标准。海南融睿酒店管理有限公司（下称融睿公司）以'海岸线退让200米导致需重新设计'作为调整高度的理由，但实际上退让后用地红线与海岸线距离仍有350米，与建筑高度不存在直接因果联系。"

      行政机关代表则出示专家评审会纪要回应："2024年8月8日专家评审会指出，原33米方案由于退让后用地纵深增加，致使酒店客房数量不足150间，难以满足国际品牌入驻标准。调整至89.96米后，客房数可达320间 ，契合美高梅'旗舰级度假酒店'的定位要求。"

       业主方则援引《海南自由贸易港国土空间规划条例》第四十七条，强调海景资源属于业主购房时基于合同产生的合理预期利益，是受《民法典》保护的财产权益重要组成部分。

争议无资质开发能否"借壳上位"？

      一位业主代表姜玉飞在听证会上，展示融睿公司工商档案，并提出质疑："融睿公司2022年3月成立，注册资本仅1000万元，经营范围局限于'酒店管理、物业管理'，通过股东结构能看出其实际控制人为雅居乐关联方。依据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业需按资质等级承担相应项目，融睿公司没有开发资质却承接总投资超12亿元的酒店项目，明显违反规定。"

      对此，融睿公司则反驳："项目为自建自用酒店，非商品房开发。《房地产开发企业资质管理规定》仅约束'开发经营'行为，企业自用建房无需资质。"

      行政机关回应："根据《海南省城乡规划条例》，申请规划许可需提供土地使用权证明，未强制要求开发资质。融睿公司作为不动产权人，具备申请资格。"

      业主方代理律师王旭东认为："根据《行政许可法》第四十九条，被许可人（雅居乐）转让在建工程，必须经过行政机关书面同意并办理许可变更手续。然而陵水县行政审批局没有依法收回原工规证，就直接允许融睿公司'承接'许可权利，这明显属于程序空转，严重违反法定程序。"

       行政机关出示2022年转让协议附件证明其合理性："转让协议第十条明确'融睿公司继承原规划许可项下的权利义务'，并且陵水县资规局已出具《关于B10 - 2地块规划指标承接的复函》（陵资规函〔2022〕156号），确认指标延续的合法性。"

      业主方提供了一份权威材料，以海南大学建筑学院教授张明的书面证言作为证据："根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353 - 2013，地下车库'结构层高≥2.2m的部位应计算全面积'。本案申报的53583㎡地下车库中，经第三方测绘报告证实，实测层高2.8米占比达70% ，应计入容积率的面积为37508㎡，导致实际容积率 =（计容面积75000㎡ + 应计容积率地下面积37508㎡）÷ 用地面积107900㎡ = 1.04，远远超出控规上限0.7。"

      对此说法，融睿公司回应称："地下车库层高2.8米部分是机械停车区域，依据《海南省规划管理技术规定》，机械停车库可按'0.3倍面积折算计容'，所以实际计入容积率面积为37508㎡×0.3 = 11252㎡，总容积率 =（75000 + 11252）÷ 107900 = 0.79，仍低于0.8的浮动上限。"

     在这场十分激烈的听证会上，业主代表律师吕琢援引2024年海口"西海岸酒店限高变更案"（琼行终字〔2024〕135号）司法判例："法院认定'行政机关未就遮挡影响进行专项评估，仅以经济数据替代环境权益分析'属于程序违法。本案中，陵水县行政审批局同样没有委托第三方进行景观影响评估和日照分析，明显违反法定程序。"

     在二次听证会上，业主方与行政机关、开发商在法律适用、程序合法性、利益平衡原则等方面，存在着较大分歧，具体为：

1.关于法律适用，业主方主张优先适用2018年《海南省城乡规划条例》，强调规划变更需"非商业利益驱动"；行政机关及开发商则认为应适用2025年《海南自由贸易港国土空间规划条例》，主张规划变更应"优先考虑开发效率"。

2.在程序合法性方面，业主方指出风险评估、资质审查、许可变更等环节存在重大瑕疵，如未依法重新公示风险等级调整、未严格审查开发资质等；行政机关及开发商则认为程序瑕疵属于"技术性补正范畴"，不影响实体行政行为的效力。

3.对于利益平衡原则，业主方认为海景资源是购房合同的核心条款，属于《民法典》第274条规定的"建筑区划内共有部分"，其合法权益应受保护；行政机关及开发商则强调城市规划具有"整体性"，个人权益需服从自贸港建设大局，商业开发的整体效益应优先考量。

总平面图

引起各界关注的博弈

       这场持续两年的“海景房”变身“楼景房”引发的争议，二次听证会在结束后，亦未令争议画上句号，反而使"商业开发VS居住权益"的博弈，引起各界关注。

      700户业主紧紧握着购房合同中的"海景承诺"，为了“开门见海的梦想”，直面开发商描绘的"建设蓝图"和行政机关手中的"规划弹性空间"，他们的核心诉求渴望地方主政者能理解老百姓的呼声："不是反对开发，而是反对程序不公与利益失衡" 。

在这场博弈中，硬核维权的700户业主们认为，购房时开发商明确承诺的海景视野如今被酒店高楼所遮挡，这不仅影响了他们的居住体验，更是对当初购房承诺的违背，简直是灭掉他们“开门见海的梦想”。同时作为消费者，他们有权知晓并参与到可能影响其居住环境的决策过程中。

业主们呼吁，地方政府应更加重视居民的居住权益，确保城市发展过程中的程序公正与利益平衡。他们希望，未来的城市规划能够更加透明，充分听取并尊重民众的意见，避免类似的争议再次发生。同时，他们也表示愿意通过合法途径，继续维护自己的合法权益。

截止记者发稿时，记者通过查询发现，融睿公司分别于今年5月14日获得建设工程规划许可证；此前，于今年4月29日已获得建筑工程施工许可证。

同时，法律界亦有声音认为：这明显是破坏了已购房700户业主的信赖利益，信赖利益是法律领域中一个重要的概念，它关乎个体对于某种行为或交易的预期和依赖。在房地产交易中，业主基于对开发商的信赖，购买了房屋并支付了相应的价款。然而，当开发商的行为导致业主的权益受损时，这种信赖利益便受到了破坏。

具体而言，如果开发商未能履行其在销售过程中所作的承诺，如房屋质量、配套设施、周边环境等方面的承诺，或者存在欺诈、隐瞒等行为，都将严重损害业主的信赖利益。这种损害不仅体现在经济上的损失，更在于业主对于居住环境、生活品质的期待和信赖被打破。

因此，从信赖利益的角度出发，对于已购房业主的权益保护显得尤为重要。法律应当为业主提供有效的救济途径，确保他们的信赖利益得到充分的保障和恢复。同时，这也提醒大众，在房地产交易中，开发商应当诚信经营，切实履行自己的承诺，以维护业主的信赖利益和市场的公平竞争。

记者手记：纵观本案，各方必须以法治为准则，坚持公平原则，提供一个让各方信服的解答。

这不仅要求我们在法律框架内行动，还需充分顾及各方利益，确保解决方案既合法又合理，能够切实解决纠纷，维护社会稳定和公平正义。